长租公寓税收问题研究开题报告

1. 研究目的与意义

自1998年停止福利分房、进行房地产市场化改革以来，我国房地产行业得到了突飞猛进的发展，20年来我国商品房价格几乎翻了三倍，远高于中低收入家庭的可承受范围。买房己经成为当代年轻人越来越遥不可及的大事，特别是在房价高昂的一、二线大城市。一、二线城市拥有着经济、教育、医疗、工作等资源的优势，在吸引数以万计的外来人口流入的同时也抬高了房价。快节奏生活下的大部分年轻人既买不起房又租不起理想的居住空间。与一手房市场的迅速发展相比，我国二手房租赁市场一直处于缓慢增长的状态。2016年12月，链家研宄院对我国房屋租赁市场进行了一系列研究，其中，我国房地产交易总额达15万亿元，新房交易额占三分之一，而在剩下的５亿二手房交易额中，租金规模仅为1.1亿元，占房地产市场交易额的７％左右。再看美国，整个房地产市场交易额为１万亿美元，但其中的90％是二手房交易额，而且租金规模占了整个市场总额的一半，高达五千亿美元。从数据来看，我国房屋租赁市场发展才刚刚开始，未来发展状况我们不得而知，但却可以预见其成长趋势，因为它已经具备了快速发展的基础：一方面，近年来陆续推出的各项支持政策，大力发展房屋租赁市场，鼓励长短租公寓的成长，持续不断的意见表明了政府对房地产租赁市场改革的决心，既是为生活服务业的转型发出的信号，也是为行业从业者提供的支持。另一方面，市场利好的环境吸引着众多创业者的目光，长租公寓成为最受投资者关注的市场之一。不管从融资数额、行业规模、还是发展前景来看，长租公寓的表现最为突出。

2. 研究内容和预期目标

长租公寓是一个新兴的房地产行业中的三级市场，相较于传统的房地产一级、二级市场的运营模式来说，变得更加复杂，因而如何依照税法中的明文规定和征税的主旨与精神，明确长租公寓行业的税收问题，显得尤为关键。长租公寓的税收问题具体包括纳税主体的确定，纳税人身份的确定，纳税环节的确定，增值税、房产税、企业所得税三税的计税依据、税收优惠政策以及综合税负测算，涉税风险以及税务筹划探索。

目前关键的问题就是明确长租公寓的纳税主体的纳税责任，即首先要对以亿万计涌入长租公寓的资本取得的投资收益在适当环节征收合理的税收。

写作提纲分为：

3. 国内外研究现状

当前，我国房地产市场呈现增量房与存量房并重的趋势。近几年来，随着城市更新和互联网两大浪潮的兴起，长租公寓逐渐进入大众的视野。就我国而言，对于这一新兴出现的行业更多的是对现状与发展前景的研究。林菁晶指出现阶段我国长租公寓的实践主要还是靠中介盈利赚取差价，不管是之前的中介费还是现在的管理费，前期的巨大资金消耗以及微薄的利润需要导致创业者难以为继，对于大部分房企来说仍然是尝试、布局和积累经验（林菁晶，２０１７）。李晓静对市场上长租公寓发展信息进行整理，通过对供需的分析，指出市场现状对长租公寓的发展提出了资金、运营、专业化等考验，长租公寓的长久发展需多方发力（李晓静，２０１７）。卢泳志指出我国长租公寓领域还处在一个起步阶段，市场还存在一些不确定性风险，投资需谨慎（卢泳志，２０１７）。除此之外，还出现了或多或少的问题，乐琰让我们看到长租公寓市场管理不规范的问题，市场上二房东不规范、群租现象以及企业标准规范细则尚不明确成为长租公寓“成长的烦恼”（乐琰，２０１７）。除了对发展现状的分析外，周敏还对“互联网＋”背景下长租公寓的发展态势进行了研究，点明盈利模式将是行业发展面临的主要问题之一（周敏，２０１６）。究其原因，华菁证券《长租公寓行业报告》认为是资产价格的高昂使得我国租金回报率长期偏低，而拿房费用高限制了公寓运营商通过自持物业进行长租公寓的运营。长租公寓的发展模式主要面临盈利模式不明朗，运营和管理成本高昂，资金回收周期长，税负重等问题（冯晓霞，２０１７）。

国外租赁市场的发展历史较早，对租赁市场的研究主要集中在各国租赁市场的供需结构上，Ｔｏｎｙ　Ｃｒｏｏｋ通过对加拿大租赁市场供给的研究，指出加拿大的住房政策是以市场体制为基础的，同时政府政策也会影响租房结构，特别是租金管制、提高房屋标准等都会影响新建租赁房的比例（Ｔｏｎｙ　Ｃｒｏｏｋ，　１９９８）。Ｐｅｔｅｒ　Ａ．　Ｋｅｍｐ尝试探索２０世纪９０年代末英国租房市场出现滞缓的原因。通过与其他国家的比较分析，认为金融市场严峻和承租人收入降低都有影响（ＰｅｔｅｒＡ．Ｋｅｍｐ，１９９８）。此外，还有对租赁市场影响因素的探究。Ｄｕｎｃａｎ　Ｍａｃｌｅｎｎａｎ首先点明了政府的重要性，他指出政府对租赁市场的带动作用越来越明显，逐渐超过公房建设和经济建设的影响，并论证了稳定的政策环境和工作流动性对租赁住房有积极的影响（Ｄｕｎｃａｎ Ｍａｃｌｅｎｎａｎ，　１９９８）。此外还做了政府对租赁房市场实行补贴的实证研究。ＭｉｃｈａｅｌＤ．Ｅｒｉｋｓｅｎ和Ｓｔｕａｒｔ　Ｓ．　Ｒｏｓｅｎｔｈａｌ主要把研究重心放在美国的住房返税政策ＬＩＨＴＣ？上，随着返税范围的扩大，低收入家庭从中受益颇多（Ｍｉｃｈａｅｌ　Ｄ．Ｅｒｉｋｓｅｎ、Ｓｔｕａｒｔ Ｓ．Ｒｏｓｅｎｔｈａｌ，　２０１０）。　Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｓｃａｎｉｏｎ　以及　Ｃｈｒｉｓｔｉｎｅ　Ｗｈｉｔｅｈｅａｄ　的研究不再局限于美国，通过比较十几个国家自有与租赁两种居住方式结构，研究国家政策对居住结构的影响，为将来的居住方式提供发展方向（Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｓｃａｎｉｏｎ、Ｃｈｒｉｓｔｉｎｅ　Ｗｈｉｔｅｈｅａｄ，２００４）。Ｊｉｍ　Ｋｅｍｅｎｙ在对欧洲十个国家租赁住房市场发展特点和政府政策分析的基础上，将租赁住房市场分为单一租赁住房和双重租赁住房体系，对其形成运营和影响机制进行了详细的阐述（ＪｉｍＫｅｍｅｎｙ，　１９９５）。

4. 计划与进度安排

2022年12月15日-2022年1月15日：确定论文主题和方向，以论文题目为核心，对相关资料进行翻阅、收集和归纳。

2022年1月15日-2022年2月15日：确定论文题目和大致范围，进行开题报告。

5. 参考文献

［１］安家融媒战略合作伙伴迈点研究院，２０１６年度中国长租公寓品牌发展报告［Ｊ］，安家，２０１７，０６：４５-４８．

［２］林菁晶，长租公寓万亿蓝海背后现盈利难题［Ｊ］，中国经营报，２０１７－７－３，　Ｂ１２．

［３］李晓静，长租公寓现状、存在问题与未来发展阴，上海房地，２０１７：０８：Ｐ３６－３８．

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